Автор:
|
|
Евгений Сергеев, клиентский директор Nectarin |
В 2020 году рынок недвижимости столкнулся с массой изменений как для застройщиков, так и для потребителей. Льготная ипотека, рост цен, нестабильная динамика спроса. И теперь в 2021 году, когда волна пандемии поутихла, самое время выяснить, что покупают, за сколько и где.
Текст основан на данных из Росреестра и Пульса Продаж Новостроек, вдохновлён мыслями коллег и партнёров.
Продажи и цены по-прежнему растут
В первые три месяца 2021 года сохраняется рост продаж недвижимости в Московском регионе в сравнении с аналогичным периодом 2020-го. Хотя цены в регионе выросли более чем на 25%, девелоперы продали на 15% больше лотов (40 643), чем годом ранее (35 224). При этом средняя квадратура практически не изменилась (50,8 м / −1%).
Московский регион
|
|
Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 35 224 | 40 643 | 15% |
| М² по ДДУ | 1 805 870 | 2 065 549 | 14% |
| Средняя площадь, м² | 51,3 | 50,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 8 087 884 ₽ | 10 190 394 ₽ | 26% |
| Средняя цена м² без скидок | 157 756 ₽ | 200 512 ₽ | 27% |
| Выручка | 284 887 634 076 ₽ | 414 168 183 154 ₽ | 45% |
| Доля ипотеки | 58% | 66% | 8% |
В целом ситуация с продажами в отдельных локациях региона идентична общерегиональной — продажи и цены растут, площадь практически не меняется. Но сто́ит выделить Новую Москву с самым большим ростом продаж в московском регионе (33%), при том, что средняя квадратура лотов упала на 5% в сравнении с прошлым годом.
Москва
|
|
Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 13 594 | 16 494 | 21% |
| М² по ДДУ | 778 966 | 937 546 | 20% |
| Средняя площадь, м² | 57,3 | 56,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 13 076 141 ₽ | 15 840 640 ₽ | 21% |
| Средняя цена м² без скидок | 228 196 ₽ | 278 680 ₽ | 22% |
| Выручка | 177 757 064 084 ₽ | 261 275 518 014 ₽ | 47% |
| Доля ипотеки | 53% | 62% | 9% |
Новая Москва
|
|
Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 5243 | 6956 | 33% |
| М² по ДДУ | 266 375 | 335 241 | 26% |
| Средняя площадь, м² | 50,8 | 48,2 | −5% |
| Средняя цена без скидок | 6 566 539 ₽ | 8 048 018 ₽ | 23% |
| Средняя цена м² без скидок | 129 248 ₽ | 166 990 ₽ | 29% |
| Выручка | 34 428 366 403 ₽ | 55 982 012 326 ₽ | 63% |
| Доля ипотеки | 59% | 69% | 10% |
Московская область
|
|
Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 16 387 | 17 193 | 5% |
| М² по ДДУ | 760 529 | 792 762 | 4% |
| Средняя площадь, м² | 46,4 | 46,1 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 4 436 578 ₽ | 5 636 634 ₽ | 28% |
| Средняя цена м² без скидок | 95 594 ₽ | 122 244 ₽ | 28% |
| Выручка | 72 702 203 589 ₽ | 96 910 652 814 ₽ | 33% |
| Доля ипотеки | 61% | 69% | 8% |
Эти же тренды московского региона сохраняются и во втором квартале. Рассмотрим его далее.
2020-й стал самым нестандартным с точки зрения продаж. Поэтому мы покажем сразу три сравнения по каждому месяцу 2020/2019-го, 2021/2020-го, 2021/2019-го, чтобы оценить динамику, зависимости и показатели рынка в здоровом, нездоровом и частично здоровом времени.
Апрель 2021
Московский регион
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 14 388 | 9348 | 16 403 | −35% | 75% | 14% |
| М² по ДДУ | 716 963 | 459 240 | 836 776 | −36% | 82% | 17% |
| Средняя площадь, м² | 49,8 | 49,1 | 51,0 | −1% | 4% | 2% |
| Средняя цена без скидок | 7 130 259 ₽ | 7 482 570 ₽ | 10 913 009 ₽ | 5% | 46% | 53% |
| Средняя цена м² без скидок | 143 090 ₽ | 152 310 ₽ | 213 924 ₽ | 6% | 40% | 50% |
| Выручка | 102 590 169 095 ₽ | 69 947 067 106 ₽ | 179 006 079 203 ₽ | −32% | 156% | 74% |
| Доля ипотеки | 50% | 58% | 68% | 8% | 10% | 18% |
В апреле 2021 года количество проданных лотов на 14% больше результата апреля 2019 года, при этом стоимость метра в среднем выросла на 50%. В результате выручка от продаж лотов в Московском регионе оказалась на 74% больше, чем в апреле 2019 года.
Комментировать изменения 2021/2020-го бессмысленно.
Отдельно пробежимся по секторам внутри московского региона.
Новая Москва
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 2434 | 942 | 2411 | −61% | 156% | −1% |
| М² по ДДУ | 115 555 | 46 118 | 115 140 | −60% | 150% | 0% |
| Средняя площадь, м² | 47,5 | 49,0 | 47,8 | 3% | −2% | 1% |
| Средняя цена без скидок | 5 803 572 ₽ | 6 564 051 ₽ | 8 207 776 ₽ | 13% | 25% | 41% |
| Средняя цена м² без скидок | 122 244 ₽ | 134 076 ₽ | 171 869 ₽ | 10% | 28% | 41% |
| Выручка | 14 125 894 614 ₽ | 6 183 335 652 ₽ | 19 788 946 784 ₽ | −56% | 220% | 40% |
| Доля ипотеки | 49% | 59% | 71% | 10% | 12% | 22% |
Область и Новая Москва в апреле 2021 года смогли-таки достичь уровня продаж 2019 года во многом благодаря льготной ипотеке и стараниям застройщиков, которые создавали дополнительные выгодные условия для покупки недвижимости при постоянно растущей стоимости.
Московская область
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 6771 | 5403 | 6781 | −20% | 26% | 0% |
| М² по ДДУ | 313 172 | 244 611 | 310 436 | −22% | 27% | −1% |
| Средняя площадь, м² | 46,3 | 45,3 | 45,8 | −2% | 1% | −1% |
| Средняя цена без скидок | 4 129 903 ₽ | 4 499 521 ₽ | 5 896 427 ₽ | 9% | 31% | 43% |
| Средняя цена м² без скидок | 89 291 ₽ | 99 386 ₽ | 128 798 ₽ | 11% | 30% | 44% |
| Выручка | 27 963 574 505 ₽ | 24 310 909 797 ₽ | 39 983 673 033 ₽ | −13% | 64% | 43% |
| Доля ипотеки | 54% | 61% | 73% | 7% | 12% | 19% |
Москва
Зато в Москве продажи в 2021 году выросли на 39% относительно апреля 2019 года, тогда как квадратный метр подорожал на 38%. Значит ли это, что Москва живёт по другим правилам? Или это самый инвестиционно-привлекательный город не только для иностранцев, но и для регионов? Или платёжеспособная аудитория Москвы растёт быстрее, чем цены на недвижимость? «Все выводы вы делаете сами».
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 5183 | 3003 | 7211 | −42% | 140% | 39% |
| М² по ДДУ | 288 236 | 168 511 | 411 200 | −42% | 144% | 43% |
| Средняя площадь, м² | 55,6 | 56,1 | 57,0 | 1% | 2% | 3% |
| Средняя цена без скидок | 11 672 911 ₽ | 13 137 803 ₽ | 16 534 941 ₽ | 13% | 26% | 42% |
| Средняя цена м² без скидок | 209 900 ₽ | 234 126 ₽ | 289 965 ₽ | 12% | 24% | 38% |
| Выручка | 60 500 699 976 ₽ | 39 452 821 657 ₽ | 119 233 459 386 ₽ | −35% | 202% | 97% |
| Доля ипотеки | 44% | 53% | 62% | 9% | 9% | 18% |
Одно мы знаем точно: доля ипотечных сделок как в отдельных локациях, так и по всему региону растёт и уже достигла 73% в отдельных секторах региона.
Май 2021
Московский регион
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 11 501 | 6097 | 13 174 | −47% | 116% | 15% |
| М² по ДДУ | 577 737 | 303 157 | 667 238 | −48% | 120% | 15% |
| Средняя площадь, м² | 50,2 | 49,7 | 50,6 | −1% | 2% | 1% |
| Средняя цена без скидок | 6 995 741 ₽ | 8 014 259 ₽ | 11 130 306 ₽ | 15% | 39% | 59% |
| Средняя цена м² без скидок | 139 264 ₽ | 161 180 ₽ | 219 758 ₽ | 16% | 36% | 58% |
| Выручка | 80 458 016 692 ₽ | 48 862 936 269 ₽ | 146 630 649 625 ₽ | −39% | 200% | 82% |
| Доля ипотеки | 50% | 58% | 68% | 8% | 10% | 18% |
Майские результаты 2021 года в сравнении с результатами 2019-го и 2020 годов не выделяются из общего тренда по московскому региону.
Однако в отдельных секторах региона можно выделить несколько фактов.
-
Доля ипотечных сделок всё ещё растёт и уже в двух секторах равняется 73% от общего числа сделок в секторе.
-
Продажи в Новой Москве и области в мае 2021-го сравнялись с показателями 2019 года.
-
Прирост продаж в регионе происходит в основном за счёт роста продаж в Москве.
Москва
|
|
2019 | 2020 | 2021 | % изменения 2020/2019 | % изменения 2021/2020 | % изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 3916 | 2280 | 5602 | −42% | 146% | 43% |
| М² по ДДУ | 222 531 | 124 539 | 317 121 | −44% | 155% | 43% |
| Средняя площадь, м² | 56,8 | 54,6 | 56,6 | −4% | 4% | 0% |
| Средняя цена без скидок | 11 662 570 ₽ | 12 707 602 ₽ | 17 273 749 ₽ | 9% | 36% | 48% |
| Средняя цена м² без скидок | 205 233 ₽ | 232 645 ₽ | 305 144 ₽ | 13% | 31% | 49% |
| Выручка | 45 670 625 167 ₽ | 28 973 333 330 ₽ | 96 767 539 914 ₽ | −37% | 234% | 112% |
| Доля ипотеки | 46% | 63% | 65% | 17% | 2% | 19% |
Новая Москва
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 2134 | 798 | 2112 | −63% | 165% | −1% |
| М² по ДДУ | 104 677 | 40 304 | 97 973 | −61% | 143% | −6% |
| Средняя площадь, м² | 49,1 | 50,5 | 46,4 | 3% | −8% | −5% |
| Средняя цена без скидок | 5 812 737 ₽ | 6 843 750 ₽ | 8 123 069 ₽ | 18% | 19% | 40% |
| Средняя цена м² без скидок | 118 501 ₽ | 135 503 ₽ | 175 109 ₽ | 14% | 29% | 48% |
| Выручка | 12 404 381 339 ₽ | 5 461 312 158 ₽ | 17 155 921 081 ₽ | −56% | 214% | 38% |
| Доля ипотеки | 55% | 69% | 73% | 14% | 4% | 18% |
Московская область
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 5451 | 3019 | 5460 | −45% | 81% | 0% |
| М² по ДДУ | 250 529 | 138 314 | 252 144 | −45% | 82% | 1% |
| Средняя площадь, м² | 46,0 | 45,8 | 46,2 | 0% | 1% | 0% |
| Средняя цена без скидок | 4 106 221 ₽ | 4 779 162 ₽ | 5 990 328 ₽ | 16% | 25% | 46% |
| Средняя цена м² без скидок | 89 343 ₽ | 104 315 ₽ | 129 716 ₽ | 17% | 24% | 45% |
| Выручка | 22 383 010 186 ₽ | 14 428 290 781 ₽ | 32 707 188 630 ₽ | −36% | 127% | 46% |
| Доля ипотеки | 57% | 73% | 73% | 16% | 0% | 16% |
Июнь 2021
Московский регион
|
|
2019 | 2020 | 2021 | % изменения 2020/2019 | % изменения 2021/2020 | % изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 12 829 | 8346 | 15 542 | −35% | 86% | 21% |
| М² по ДДУ | 653 248 | 430 832 | 773 485 | −34% | 80% | 18% |
| Средняя площадь, м² | 50,9 | 51,6 | 49,8 | 1% | −4% | −2% |
| Средняя цена без скидок | 7 131 269 ₽ | 8 093 383 ₽ | 10 743 501 ₽ | 13% | 33% | 51% |
| Средняя цена м² без скидок | 140 050 ₽ | 156 784 ₽ | 215 874 ₽ | 12% | 38% | 54% |
| Выручка | 91 487 056 408 ₽ | 67 547 372 182 ₽ | 166 975 493 328 ₽ | −26% | 147% | 83% |
| Доля ипотеки | 50% | 58% | 68% | 8% | 10% | 18% |
В июне 2021 года — как мы и прогнозировали — продажи в лотах во всём московском регионе оказались практически на уровне апрельских показателей 2021 года и составили на 86% больше, чем годом ранее, и на 21% больше, чем в 2019 году. При этом относительно мая 2021 года продажи выросли лишь на 18%.
|
|
Май 2021 | Июнь 2021 | % изменения |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 13 174 | 15 542 | 18% |
| М² по ДДУ | 667 238 | 773 485 | 16% |
| Средняя площадь, м² | 50,6 | 49,8 | −2% |
| Средняя цена без скидок | 11 130 306 ₽ | 10 743 501 ₽ | −3% |
| Средняя цена м² без скидок | 219 758 ₽ | 215 874 ₽ | −2% |
| Выручка | 146 630 649 625 ₽ | 166 975 493 328 ₽ | 14% |
| Доля ипотеки | 68% | 68% | 10% |
В июне доля ипотеки составила всё те же 68%, как в апреле и мае 2021 года. Однако средняя стоимость квадратного метра немного понизилась относительно мая 2021-го, но всё ещё выше июня 2019 года почти на 55%.
Без особых комментариев приводим ниже статистику по отдельным секторам региона. Картина та же: продажи растут, цены растут, доля ипотеки растёт, средняя квадратура лотов падает. По сравнению с маем 2021 года цены в Москве снизились на 3%.
Москва
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 4384 | 3179 | 6286 | −27% | 98% | 43% |
| М² по ДДУ | 250 427 | 175 284 | 351 792 | −30% | 101% | 40% |
| Средняя площадь, м² | 57,1 | 55,3 | 56,0 | −3% | 1% | −2% |
| Средняя цена без скидок | 11 937 680 ₽ | 12 507 059 ₽ | 16 519 001 ₽ | 5% | 32% | 38% |
| Средняя цена м² без скидок | 208 982 ₽ | 226 832 ₽ | 295 170 ₽ | 9% | 30% | 41% |
| Выручка | 52 334 790 624 ₽ | 39 759 939 306 ₽ | 103 838 439 275 ₽ | −24% | 161% | 98% |
| Доля ипотеки | 46% | 67% | 68% | 21% | 1% | 22% |
Новая Москва
|
|
2019 | 2020 | 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 2357 | 1098 | 2824 | −53% | 157% | 20% |
| М² по ДДУ | 117 437 | 54 017 | 129 919 | −54% | 141% | 11% |
| Средняя площадь, м² | 49,8 | 49,2 | 46,0 | −1% | −7% | −8% |
| Средняя цена без скидок | 5 886 433 ₽ | 6 902 108 ₽ | 8 615 558 ₽ | 17% | 25% | 46% |
| Средняя цена м² без скидок | 118 143 ₽ | 140 299 ₽ | 187 273 ₽ | 19% | 33% | 59% |
| Выручка | 13 874 321 659 ₽ | 7 578 514 263 ₽ | 24 330 336 729 ₽ | −45% | 221% | 75% |
| Доля ипотеки | 58% | 69% | 77% | 11% | 8% | 19% |
Московская область
|
|
2019 | 2020 | 2021 | % изменения 2020/2019 | % изменения 2021/2020 | % изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 6088 | 4069 | 6432 | −33% | 58% | 6% |
| М² по ДДУ | 285 384 | 201 531 | 291 774 | −29% | 45% | 2% |
| Средняя площадь, м² | 46,9 | 49,5 | 45,4 | 6% | −8% | −3% |
| Средняя цена без скидок | 4 152 093 ₽ | 4 966 557 ₽ | 6 033 383 ₽ | 20% | 21% | 45% |
| Средняя цена м² без скидок | 88 575 ₽ | 100 277 ₽ | 133 003 ₽ | 13% | 33% | 50% |
| Выручка | 25 277 944 125 ₽ | 20 208 918 613 ₽ | 38 806 717 324 ₽ | −20% | 92% | 54% |
| Доля ипотеки | 55% | 73% | 74% | 18% | 1% | 19% |
Ну и в завершение нашего обзора — графики динамики продаж недвижимости в московском регионе за последние четыре года.
По графикам видно, как сильно 2019-й и 2021-й похожи по основным трендам, хотя продажи от месяца к месяцу в 2021 году выше. При этом начало 2021 года было ощутимо ниже уровня 2019 года из-за коротких выходных и праздничных дней в январе 2019 года, а также сделок, перешедших из 2018-го. Не забываем и про ковидную реальность, которая пока не отпускает рынки.
А пунктирное продолжение кривой 2021 года на графике показывает наш прогноз при текущей ситуации в стране, ключевым ставкам по кредитам, спросе, сезоне и так далее. В июле мы резко вошли в состояние «спокойного лета», которое продлится до конца августа—середины сентября. Эту кривую, вероятно, немного скорректируют скидки девелоперов и частично продлённая льготная ипотека. Но отмена ограничений и страстное желание москвичей уехать от всего этого в прекрасное далёко вряд ли позволят кривой пойти вверх относительно июля—августа 2019 года, а тем более — июня 2021-го.
N. B. Точность цифр до единиц может отличаться, так как данные в Росреестре постоянно меняются, что усложняет парсинг. Кроме того, в приведённых данных не учитываются продажи недвижимости, совершённые не по договору долевого участия (ЖСК, ДКП, ПДКП, после ввода и договора инвестирования), а также продажи кладовок, машиномест, коммерции и оптовые продажи.
DigiTalk — спецпроект агентства Nectarin, в котором мы делимся опытом продвижения недвижимости, фармы, финсервисов, FMCG и ритейл-проектов. Пришлите нам бриф — решим любую вашу задачу.
Источник фото на тизере: katie manning on Unsplash
