Автор:
|
|
Юрий Федотов, ведущий аккаунт менеджер Nectarin |
Пандемия перекроила рынок недвижимости. Мы сравнили данные первого полугодия 2021 года с аналогичными периодами предыдущих лет, чтобы оценить динамику спроса для разных сегментов недвижимости. Мы использовали данные из Росреестра (общее количество сделок в Санкт-Петербурге), Пульса Продаж Новостроек (количество сделок по классам жилья, средняя стоимость), а также исследования международного агентства Knight Frank.
Общие данные по региону
|
|
I полугодие 2019 |
I полугодие 2020 |
I полугодие 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 57 175 | 34 687 | 37 796 | −39% | 9% | −34% |
| Квартиры в ипотеку | 21 599 | 13 774 | 18 121 | −36% | +31% | −17% |
| М² по ДДУ | 2 263 207 | 1 157 264 | 1 175 672 | −49% | 2% | −48% |
| Средняя площадь, м² | 40,79 | 42,62 | 43,15 | 4% | 1% | 6% |
| Средняя цена без скидок |
|
|
|
24% | 30% | 61% |
| Средняя цена м² без скидок | 97 059,66 ₽ | 119 996,45 ₽ | 155 942,77 ₽ | 24% | 30% | 61% |
| Выручка | 219 666 106 300 ₽ | 138 867 577 300,00 ₽ | 183 337 543 700 ₽ | −37% | 32% | −17% |
| Доля ипотеки | 39% | 50% | 69% | +28% | 39% |
|
За период с 2019 по 2021 год произошёл спад покупательской активности.
Это связано как с влиянием пандемии, так и со снижением доходов покупателей. Рост реальной заработной платы по отношению к первому полугодию 2020 года составил 3,4%, а рост инфляции в первом полугодии — 6,5%.
Количество продаж так и не вышло на уровень 2019-го — в 2021 на 34% меньше проданных квартир. Однако падение выручки удалось сократить, повысив стоимость квадратного метра. Сильно повлияли на рынок и поддерживающие меры со стороны правительства.
Средний рост стоимости квадратного метра по отношению к аналогичному периоду 2020 года составил 30%, а 2019 года — 61%.
Доля квартир, приобретённых в ипотеку, увеличилась почти в два раза: 39% в 2019 году и 69% в 2021-м.
Премиум-сегмент
Быстрее всех оправился сегмент премиальной недвижимости. Несмотря на снижение спроса и вымывание ликвидных лотов с рынка, к концу первого полугодия 2021 года застройщикам почти удалось выйти на уровень 2019 года по выручке.
Доля ипотеки в премиум-сегменте Санкт-Петербурга также выросла в два раза по сравнению с 2019 годом. После изменения условий выдачи льготной ипотеки эта тенденция, вероятнее всего, пойдёт на спад.
|
|
I полугодие 2019 |
I полугодие 2020 |
I полугодие 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 1258 | 390 | 544 | −69% | 39% | −57% |
| квартиры в ипотеку | 280 | 108 | 249 | −61% | 131% | −11% |
| М² по ДДУ | 91 714 | 24 478 | 37 261 | −73% | 52% | −59% |
| Средняя площадь, м² | 72,90 | 62,76 | 68,49 | −14% | 9% | −6% |
| Средняя цена без скидок | 9 085 906 ₽ | 12 596 913,59 ₽ | 19 642 259 ₽ | 39% | 56% | 116% |
| Средняя цена м² без скидок | 340 200 ₽ | 365 000 ₽ | 464 000 ₽ | 7% | 27% | 36% |
| Выручка | 11 430 069 600 ₽ | 4 912 796 300 ₽ | 10 685 388 700 ₽ | −57% | 118% | −7% |
| Доля ипотеки | 22% | 28% | 46% | 24% | 65% | 106% |
|
Изменение спроса и предложения на рынке |
2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Предложение | 7% | −26% | −12% |
| Спрос | 3% | 21% | −14% |
| Стоимость | −1% | 7% | 27% |
| Средневзвешенная цена предложения | 340 200 | 365 000 | 464 000 |
Бизнес-класс
Сильнее всего количество проданных в ипотеку квартир увеличилось в сегменте «бизнес». Рост составил 135% — почти в 2,5 раза.
Общий объём продаж в 2021 году по сравнению с 2019-м упал в два раза, при этом выручка в сегменте сократилась только на 15%.
|
|
I полугодие 2019 |
I полугодие 2020 |
I полугодие 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 8265 | 4684 | 4001 | −43% | −15% | −52% |
| квартиры в ипотеку | 2196 | 1729 | 2494 | −21% | 44% | 14% |
| М² по ДДУ | 447 929 | 255 966 | 220 587 | −43% | −14% | −51% |
| Средняя площадь, м² | 54,20 | 54,65 | 55,13 | 1% | 1% | 2% |
| Средняя цена без скидок | 6 387 762 ₽ | 8 333 094,68 ₽ | 11 212 764 ₽ | 30% | 35% | 76% |
| Средняя цена м² без скидок | 117 864 ₽ | 152 489,84 ₽ | 203 377 ₽ | 29% | 33% | 73% |
| Выручка | 52 794 851 800 ₽ | 39 032 215 500 ₽ | 44 862 267 200 ₽ | −26% | 15% | −15% |
| Доля ипотеки | 27% | 37% | 62% | 39% | 69% | 135% |
Комфорт-класс
Сегменту «комфорт» повезло меньше всех: даже за счёт увеличения стоимости поднять выручку не удалось. При этом в первом полугодии 2021 года две из трёх квартир продавались в ипотеку.
|
|
I полугодие 2019 |
I полугодие 2020 |
I полугодие 2021 |
% изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 46 510 | 22 394 | 21 656 | −52% | −3% | −53% |
| квартиры в ипотеку | 19 123 | 11 937 | 15 378 | −38% | 29% | −20% |
| М² по ДДУ | 1 758 849 | 894 667 | 893 059 | −49% | 0% | −49% |
| Средняя площадь, м² | 37,82 | 39,95 | 41,24 | 6% | 3% | 9% |
| Средняя цена без скидок | 3 381 474 ₽ | 4 372 804,18 ₽ | 5 887 981 ₽ | 29% | 35% | 74% |
| Средняя цена м² без скидок | 89 418 ₽ | 109 453,66 ₽ | 142 779 ₽ | 22% | 30% | 60% |
| Выручка | 157 272 362 800 ₽ | 97 924 576 800 ₽ | 127 510 109 900 ₽ | −38% | 30% | −19% |
| Доля ипотеки | 41% | 53% | 71% | 30% | 33% | 73% |
Выводы
Ипотека была главным драйвером продаж в 2020–2021 годах. Застройщикам удалось минимизировать падение выручки за счёт ипотечных предложений и повышения цен, что сработало даже на фоне очевидного спада покупательской активности по сравнению с 2019 годом. При этом до объёмов продаж 2019 года пока далеко. Также неясно, удастся ли сохранить тенденцию по росту продаж без льготной ипотеки.
А так как новых проектов выходит всё меньше, особенно в премиум-классе, на рынке наблюдается два тренда.
1. «Вымывание» ликвидных предложений
Несмотря на изменения в ипотечной программе и повышение цен, спрос держится на стабильном уровне. Судя по нашим рекламным кампаниям, стоимость обращения также не повышается.
Ниже — цифры по стоимости обращения за первое полугодие в сегментах «бизнес» и «премиум» (данные по девяти объектам бизнес-класса и трём объектам премиум-класса):
|
|
Январь | Февраль | Март | Апрель | Май | Июнь | Июль |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Бизнес-класс | 16 832 ₽ | 27 002 ₽ | 12 047 ₽ | 15 165 ₽ | 10 903 ₽ | 18 745 ₽ | 9738 ₽ |
| Премиум-класс | 24 853 ₽ | 28 195 ₽ | 19 283 ₽ | 25 320 ₽ | 28 124 ₽ | 24 253 ₽ | 13 692 ₽ |
2. Рост качества стройки
Всё важнее становится не только локация и стоимость жилого комплекса, но и его наполнение.
Хотя основные офферы, которые застройщики используют для привлечения аудитории, остаются прежними.
-
Льготная ипотека.
-
Субсидированная ипотека по сниженной ставке.
-
Локация и стоимость квартиры.
Офферы с продуктовыми характеристиками (высота потолков, отделка, благоустройство, архитектура и тому подобное) используются как сопутствующие — например, в текстах объявлений для Facebook и Instagram. И чем выше класс жилья, тем они популярнее.
В третьем и четвёртом кварталах — во время, когда застройщики традиционно выводят на рынок акции и спецпредложения, — также стоит сделать акцент на офферах с выгодными рассрочками и дополнительными бонусами (отделка в подарок, паркинг в подарок и тому подобное). Это оптимальный вариант, чтобы привлечь максимум целевых покупателей, сохранив цены на прежнем высоком уровне.
DigiTalk — спецпроект агентства Nectarin, в котором мы делимся опытом продвижения недвижимости, фармы, финсервисов, FMCG и ритейл-проектов. Пришлите нам бриф — решим любую вашу задачу.
Автор фото на тизере: Yury Manulenko
